Logement d'une personne protégée : résidence, bail, vente et autorisation du juge

Pourquoi le logement d'une personne protégée a-t-il un statut à part ?

Le Code civil traite le logement avant toute autre question patrimoniale. L'article 426 figure parmi les dispositions générales des mesures de protection : il vaut pour la tutelle comme pour la curatelle. La notice du formulaire cerfa n° 15891 ajoute que la vente du logement exige toujours, en habilitation familiale comme pour les autres mesures, une autorisation du juge des tutelles.

Le principe tient en une phrase : le logement et les meubles dont il est garni, résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de la personne aussi longtemps qu'il est possible. La vente n'est pas interdite. Elle devient l'exception, justifiée par la nécessité ou par l'intérêt de la personne.

Le programme du certificat national de compétence consacre d'ailleurs un point à « la protection du logement ; l'article 426 du code civil ; adéquation des conditions d'habitat de l'état de la personne et de sa volonté ».

Qui choisit où vit la personne protégée ?

Le lieu de vie est une décision personnelle. L'article 459-2 du Code civil dispose que la personne protégée choisit le lieu de sa résidence. Elle entretient librement des relations personnelles avec tout tiers, et a le droit d'être visitée et hébergée par eux.

En cas de difficulté, le juge ou le conseil de famille statue. Le tuteur ou le curateur ne tranche donc pas seul un désaccord sur le lieu de vie : il saisit le juge.

Ne confondez pas résidence et propriété. Choisir où l'on vit relève de la personne. Décider du sort du bien, le garder, le louer ou le vendre, relève de l'article 426 et de l'autorisation du juge. Une entrée en établissement ne rend pas, à elle seule, la vente nécessaire.

Louer le logement pendant une absence : la jouissance précaire

Une personne peut quitter son logement pour un temps, lors d'une hospitalisation ou d'un séjour en établissement. Le deuxième alinéa de l'article 426 encadre ce que la personne chargée de la mesure peut faire du bien vacant.

Le pouvoir d'administrer le logement et le mobilier ne permet que des conventions de jouissance précaire. Ces conventions cessent dès le retour de la personne protégée dans son logement, malgré toute disposition ou stipulation contraire.

Un bail ordinaire sort de ce cadre : la conclusion d'un bail sur le logement fait partie des actes que l'article 426 soumet à l'autorisation du juge. La jouissance précaire, elle, laisse toujours la porte ouverte au retour.

En tutelle, l'article 504 du Code civil ajoute une protection pour le jour où la personne redevient capable. Les baux consentis par le tuteur ne donnent au locataire, contre elle, aucun droit au renouvellement ni aucun droit à se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail, même si une loi contraire existe. Cette règle ne s'applique pas aux baux consentis avant l'ouverture de la tutelle et seulement renouvelés par le tuteur.

Vendre le logement ou résilier le bail : l'autorisation du juge

Le troisième alinéa de l'article 426 vise trois actes : l'aliénation du logement ou du mobilier, la résiliation du bail, la conclusion d'un bail. S'il devient nécessaire, ou s'il est de l'intérêt de la personne, d'accomplir l'un d'eux, l'acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille. Les formalités propres à la nature des biens s'ajoutent à cette autorisation.

Le texte protège le locataire comme le propriétaire. Pour une personne locataire, c'est la résiliation de son bail qui exige l'autorisation.

En tutelle, l'article 505 du Code civil s'ajoute à l'article 426, car la vente est un acte de disposition. L'autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix. Pour vendre un immeuble ou l'apporter en société, elle ne peut être donnée qu'après une mesure d'instruction exécutée par un technicien ou le recueil de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés. Si l'autorisation prévoit une vente aux enchères publiques, celle-ci peut être organisée et réalisée par une personne habilitée à réaliser des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques.

Entrée en Ehpad : l'avis d'un médecin indépendant

Lorsque l'acte sur le logement a pour finalité l'accueil de l'intéressé dans un établissement, l'article 426 exige l'avis préalable d'un médecin. Ce médecin ne doit exercer aucune fonction ni occuper aucun emploi dans l'établissement concerné. La règle écarte ainsi l'avis d'un médecin lié à la structure qui accueille.

Service-Public.fr chiffre cet avis médical de non-maintien à domicile à 25 euros. Lorsque l'avis est requis par le procureur de la République ou ordonné par le juge des tutelles, l'article 1256 du code de procédure civile le fait prendre en charge dans les conditions des frais de justice.

Souvenirs et objets personnels : ce qui reste à la personne

Même quand la vente est autorisée, une partie du contenu du logement est préservée. L'article 426 impose de garder à la disposition de l'intéressé les souvenirs, les objets à caractère personnel, ceux indispensables aux personnes handicapées et ceux destinés aux soins des personnes malades.

Le texte précise qui s'en charge le cas échéant : l'établissement dans lequel la personne est hébergée. Préparez donc le déménagement avec elle et avec l'établissement, pour que ces objets la suivent.

La règle s'applique « dans tous les cas », dit l'article 426. Elle ne dépend ni de la mesure prononcée, ni de la valeur des objets.

Curatelle renforcée : le bail ou la convention d'hébergement signés par le curateur

L'article 472 du Code civil prévoit une souplesse propre à la curatelle renforcée. Le juge peut autoriser le curateur à conclure seul un bail d'habitation ou une convention d'hébergement qui assure le logement de la personne protégée.

Cette faculté joue « sans préjudice des dispositions de l'article 459-2 ». La personne garde donc le choix de son lieu de résidence. Le curateur signe un contrat qui lui permet d'être logée ; il ne décide pas pour elle où elle vivra.

Après la vente : prix, placement et contrôle

Le prix de vente appartient à la personne protégée. Il est versé sur ses comptes, puisque l'article 427 du Code civil impose que toutes les opérations passent par des comptes ouverts à son nom. En tutelle, l'article 498 exige que les capitaux qui lui reviennent soient versés directement sur un compte ouvert à son seul nom et mentionnant la mesure.

L'emploi du prix est encadré par l'article 501. Le conseil de famille ou, à défaut, le juge peut prescrire, par avance ou à l'occasion de la vente, les mesures d'emploi ou de remploi des fonds. Le prix est alors placé dans le délai fixé par la décision et de la manière qu'elle prescrit ; un tuteur en retard peut être déclaré débiteur des intérêts. Le juge peut aussi ordonner le dépôt de certains fonds sur un compte indisponible.

La décision du juge qui a autorisé la vente est jointe au compte de gestion de l'année, parmi les pièces demandées par la fiche F33832. Celui qui vérifie le compte s'assure que l'autorisation existait, puis regarde l'emploi du prix.

Pour un mandataire judiciaire, la vente d'un bien peut justifier une indemnité complémentaire. L'article D. 471-6 du code de l'action sociale et des familles cite la vente d'un bien parmi les diligences qui entraînent une charge de travail exceptionnelle. L'indemnité est fixée par le juge et reste à la charge de la personne protégée, comme le prévoit l'article 419 du Code civil.

Logement inoccupé : protéger les lieux et les clés

Un logement vide est exposé. Pour un majeur sous sauvegarde de justice, l'article 1252-1 du code de procédure civile permet au procureur ou au juge de faire clore les lieux inoccupés et d'en faire conserver les clés, après un état descriptif du mobilier.

Ces clés ne peuvent être confiées à un tiers qu'avec l'autorisation du procureur ou du juge. Elles reviennent au majeur dès son retour, contre récépissé. Une fois un mandataire judiciaire désigné, l'article 450 du Code civil lui interdit de refuser les actes urgents que commande l'intérêt de la personne.

Vente irrégulière, recours : les garde-fous

Une vente du logement conclue sans l'autorisation exigée est exposée à la nullité. Selon le 4° de l'article 465 du Code civil, l'acte que le tuteur ou le curateur accomplit seul alors qu'il ne pouvait l'être qu'avec l'autorisation du juge est nul de plein droit.

La décision du juge qui autorise ou refuse la vente est susceptible d'appel dans un délai de quinze jours, selon l'article 1239 du code de procédure civile. L'appel est ouvert aux personnes énumérées à l'article 430 du Code civil, parmi lesquelles la personne protégée elle-même. Les créanciers ont une voie propre : l'article 499 ne leur ouvre la tierce opposition contre l'autorisation qu'en cas de fraude à leurs droits.

Le tuteur ne peut pas devenir l'acheteur, sauf exception étroite. Le 4° de l'article 509 lui interdit, même avec une autorisation, d'acheter les biens de la personne protégée ou de les prendre à bail. L'article 508 permet seulement au tuteur qui n'est pas mandataire judiciaire à la protection des majeurs, à titre exceptionnel, dans l'intérêt de la personne et sur autorisation, d'acheter ou de louer ses biens. Il est alors réputé en opposition d'intérêts avec elle pour la conclusion de l'acte.

La fiche RNCP38862 inscrit l'« accès et préservation du logement » parmi les domaines que le mandataire doit maîtriser. La formation continue obligatoire, applicable au 1er janvier 2027, peut porter sur ce thème dès lors qu'il reste en lien direct avec les compétences certifiées.